Le permis de construire est une autorisation de l'administration délivrée en vue de la réalisation d'une opération de travaux, dans le respect des règles d'urbanisme et de l'environnement.

 

En principe, on ne peut pas bâtir sans autorisation. Toutefois, quelques travaux de faible importance en sont dispensés. D'autres font simplement l'objet d’une déclaration préalable de travaux.

Une fois avoir mis au point votre projet, pour l’obtention du permis de construire, la mairie doit vous fournir en 4 exemplaires la demande de permis de construire.

Si la surface nette du plancher est > ou = à 170m2, le projet de construction doit être établi par un architecte.

 

Permis de construire ou déclaration de travaux ?

 

Les travaux concernés par le permis de construire

 

L'obtention d'un permis de construire est obligatoire pour tous les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effets d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume, ou de créer des niveaux supplémentaires.

Ce sera le cas, par exemple, pour la création d'une véranda sur la terrasse, l'ouverture d'une fenêtre sur une façade, la transformation d'un garage en pièce habitable, la création d'une mezzanine...

En somme, les travaux soumis à un permis de construire sont tous ceux qui ne sont pas soumis à une déclaration préalable ou dispensés de toute autorisation.

 

Les travaux soumis à déclaration

 

La déclaration préalable est nécessaire pour la réalisation de certains travaux.

Il s'agit principalement :

du ravalement : mise en propreté des façades d'un immeuble et de ses accessoires apparents

de l'implantation d'une habitation légère de loisirs ou d'une piscine non couverte

d'une construction dont la surface ne dépasse pas 20m2 (hangar, garage, véranda)

des travaux modifiant l'aspect extérieur d'une construction (fermeture d'une loggia, d'un balcon, réfection d'une toiture).

Il ne s'agit pas d'informer purement et simplement la mairie. La déclaration préalable se présente sous la forme d’une véritable autorisation délivrée par la commune dans laquelle sont envisagés les travaux.

 

La demande de déclaration préalable :

 

Le propriétaire ou toute personne autorisée par celui-ci (munie donc d’une procuration) doit faire la déclaration soit en mairie en remplissant un imprimé spécial contre décharge (3 exemplaires), soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec AR.

Il faut y joindre :

un plan de situation du terrain

un plan-masse de la construction envisagée avec l’indication de ses cotes

une esquisse de l’ouvrage ou une photo

Le recours à un architecte n’est pas nécessaire.

 

L'instruction :

 

Dans les 8 jours qui suivent la réception de la demande, le mairie procède à son affichage en indiquant la date à partir de laquelle les travaux pourront être exécutés.

Le délai d'instruction d'un dossier est d'un mois. Si dans le mois suivant la réception de la déclaration, l'administration n'a pas fait connaître son désaccord, l'autorisation est réputée tacitement accordée.

Toutefois, le délai d'examen peut être porté à 2 mois lorsque les travaux sont soumis au contrôle d'une autorité autre que celle du maire (cas où le bien est situé dans un secteur sauvegardé par exemple).

 

En cas d’opposition à la demande l’administration doit en donner les motifs. Cette décision peut faire l’objet d’un recours dans les 2 mois qui suivent la notification de la décision à l'intéressé.

 

Les travaux dispensés d'autorisation

 

Les travaux qui ne nécessitent pas d'autorisation ni d'information en mairie, sont très peu nombreux. Il s’agit notamment :

des terrasses non couvertes quelle que soit leur superficie, dont la hauteur au-dessus du sol n'excède pas 0,60m (sur le toit une autorisation doit être obtenue)

des murs d’une hauteur inférieure à 2m et dont l'objet n'est pas de clôturer (par exemple un mur coupe-vent)

des petits ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2m2 et dont la hauteur ne dépasse pas 1,50m (un abri de jardin par exemple)

des travaux intérieurs qui n'ont pas pour effet de créer un niveau supplémentaire ou de changer la destination d'un lieu (aménagement d'un lieu, aménagement d'un grenier).

 

La procédure d'octroi du permis de construire

 

La demande du permis de construire doit être faite préalablement au commencement de la construction ou des travaux à la mairie de la commune où sont prévus les travaux. L'intéressé peut déposer directement le dossier à la mairie contre une décharge, ou l'envoyer par lettre recommandée avec AR.

La mairie ou la DDE (la direction départementale de l'équipement) vérifie que le projet pour lequel le permis de construire est demandé, respecte les dispositions législatives et réglementaires relatives à la construction et à l’urbanisme.

La demande se fait sur un imprimé type disponible en mairie. A cet imprimé, il faut joindre :

un plan de situation du terrain

un plan-masse de la construction (le cadastre peut fournir l'extrait où figure la parcelle concernée) et un plan de façades

un volet paysager pour une meilleure intégration des constructions nouvelles au paysage et à l’environnement

au moins deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et de voir la place qu’il occupe.

Le service instructeur doit dans les 15 jours maximum demander les pièces complémentaires nécessaires.

Le délai d'instruction est normalement de 2 mois dans les cas simples. En revanche, si des services extérieurs doivent être consultés (par exemple l'architecte des bâtiments de France) ou en cas d'urbanisme commercial, le délai peut être porté à 5 mois.

A défaut de réponse dans le délai, le permis est accordé tacitement.

Une fois l'autorisation obtenue, les travaux peuvent commencer.

Une déclaration d'ouverture du chantier doit être faite en mairie. Dans tous les cas, les travaux doivent être commencés dans les 2 ans qui suivent l'obtention de l'autorisation. A défaut, le permis est caduc.

Attention : un panneau de chantier est obligatoire lors du commencement des travaux ; il doit être mentionné au minimum : le bénéficiaire, le N° du permis de construire, la date, la nature des travaux, la surface du terrain, la surface du plancher et la hauteur de la construction.

 

Le certificat de conformité

 

Dans les 30 jours suivant la fin des travaux, les bénéficiaires du permis de construire doivent adresser en mairie une déclaration d’achèvement des travaux par lettre recommandée AR.

L’administration va pouvoir vérifier si l’implantation est conforme au permis de construire.

Cette déclaration d'achèvement des travaux donne lieu à l'établissement d'un certificat de conformité dans les 3 mois.

 

La contestation du permis de construire

 

Grâce à l'affichage du permis ou de l'autorisation (en mairie et sur le terrain), le public est informé.

A compter de cette date, le permis ou l'autorisation deviennent opposables au tiers. Ces derniers disposent alors d’un délai de 2 mois pour le contester.

L’administration peut, quant à elle, contrôler les travaux pendant toute leur durée (et même dans les 2 ans qui suivent leur achèvement).

Le non respect des règles d'octroi est sanctionné.

 

Les sanctions sont de 3 ordres :

pénales : le défaut d’obtention de permis ou de déclaration préalable est un délit qui se prescrit par 3 ans

administratives : l’administration peut dans certains cas prescrire l’interruption de travaux (non respect de la réglementation d’urbanisme)

civiles : celui qui subit un préjudice du fait de l’implantation d'une construction conforme au permis de construire, mais dont l'annulation a été prononcée par le juge administratif, est en droit de réclamer réparation. Il a 5 ans à compter de l'achèvement des travaux pour agir. Le délai d'action est porté à 10 ans en cas de permis de construire illégal, à condition de démontrer l'existence d'une faute.